Verkehrswert einer Immobilie

Welcher Verkehrswert gilt bei der Scheidung?
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Im Zugewinnausgleich stellt in der Regel ein Sachverständiger den Verkehrswert einer Immobilie fest. Der Verkehrswert kann auch dann bedeutsam sein, wen ein Ehegatte die Haushälfte des anderen Ehegatten erwerben will.

Der Verkehrswert wird in der Regel nach der ImmoWertV bestimmt. Handelt es sich um eine eigengenutzte Immobilie findet das Sachwertverfahren Anwendung. Bei Renditeobjekten wird das Ertragswertfahren angewendet. Der Bodenwert wird in der Regel nach dem Bodenrichtwert bestimmt. Das Vergleichswertverfahren kommt hingegen seltener zur Anwendung.

Der Gutachter hat in jedem der Verfahren Stellschrauben, die im Einzelfall den Verkehrswert erheblich verändern können.

So bestimmt im Ertragswertverfahren der Liegenschaftszins nicht nur einen Abzug in entsprechender Höhe, sondern auch die Höhe des Verteilers.

Es gilt die Regel: Fünf Gutachter sechs Meinungen. Oft wird verkannt, dass der Gutachter Gehilfe des Gerichts ist und das Gericht letztendlich den Verkehrswert bestimmt.

Häufig trifft man auf Gutachten, die nach mehreren Verfahren bewerten. Das ist durchaus zulässig. Das Gericht bestimmt jedoch die Bewertungsmethode, sei es schon im Beweisbeschluss oder bei der Prüfung des Gutachtens.

Nicht statthaft ist hingegen, den Verkehrswert alternativ nach allen gängigen Methoden getrennt zu bestimmen und dann einen Mittelwert zu bilden. An dieser Stelle verlässt der Gutachter den Boden des Zulässigen.

Soll eine Haushälfte zwischen den Ehegatten übertragen werden, sollte man ein teures Gutachten vermeiden. Am Ende wird das Ergebnis ohnehin einem Ehegatten nicht gefallen.

Eine vorherige Einigung darauf, dass das Gutachten auf jeden Fall verbindlich sein soll, begegnet Bedenken. Oftmals wird übersehen, dass eines solche Abrede der notariellen Beurkundung bedarf.

Der Ehegatte, der seine Haushälfte an den anderen Ehegatten verkaufen will, meist gegen Schuldbefreiung, muss sich darüber bewusst sein, dass seine Verhandlungsposition schwach ist. Der Käuferkreis ist stark eingeschränkt, damit also faktisch die Nachfrage. Es kommt realistisch nur ein Käufer in Betracht: Der andere Ehegatte.

Kauft dieser nicht zum gewünschten Preis, bleibt dem Verkäufer-Ehegatten nur der Weg über die Teilungsversteigerung. Die Immobilie wird versteigert, der Erlös geteilt. Der Antrag wird in der Regel erst nach der Scheidung möglich sein. Es entstehen Kosten. Der Zuschlagspreis ist ungewiss. Das Verfahren dauert mindestens 9 Monate.

Einem freihändigen gemeinsamen Verkauf muss kein Ehegatte zustimmen.

Bei den Verhandlungen über den Kaufpreis der Haushälfte muss man aufpassen, sich kein Eigentor zu schießen. Es sind Konstellationen denkbar, in denen der Verkäufer-Ehegatte dann zwar vielleicht einen guten Preis erzielt, diesen aber über den Zugewinnausgleich wieder teilen muss.
Rechtsanwalt Eric Schendel, Ihr Scheidungsanwalt in Mannheim

21.Januar 2021